Comment savoir si un immeuble à revenu est une bonne affaire ?

Acheter un immeuble à revenu est une décision stratégique qui exige une analyse rigoureuse. Le prix affiché seul ne suffit jamais : ce qui compte vraiment, c’est la performance économique réelle du bâtiment, son potentiel futur, et les risques qu’il entraîne. Voici les principaux paramètres à examiner pour déterminer si une acquisition vaut la peine.

1. Le taux de capitalisation (cap rate)

Le cap rate mesure le rendement brut généré par un immeuble sans tenir compte du financement.

Formule :

Cap rate = Revenu net d’exploitation (NOI) ÷ Prix d’achat

Le NOI correspond aux revenus annuels moins les dépenses d’exploitation (excluant l’hypothèque).
Un cap rate trop bas indique généralement un prix trop élevé ou un immeuble dont les loyers sont déjà au maximum.
Selon le marché (Montréal, Rive-Sud, Laval), les cap rates typiques varient souvent entre 4 % et 6 % pour les immeubles résidentiels.

2. Le multiplicateur des revenus bruts (GRM ou RBG)

Le GRM indique combien d’années de revenus bruts sont nécessaires pour « payer » l’immeuble.

Formule :

GRM = Prix ÷ Revenus bruts annuels

Un GRM plus petit implique un meilleur rapport qualité-prix.
Dans le Grand Montréal, un GRM entre 14 et 17 est courant selon le secteur, l’âge du bâtiment et l’état des logements.

3. Le cashflow (flux de trésorerie)

Le cashflow indique combien d’argent reste après avoir payé toutes les dépenses y compris le financement.

Formule :

Cashflow = NOI – Paiement hypothécaire annuel

Un immeuble survit grâce au cashflow.

• Cashflow positif : l’immeuble s’autofinance et génère un surplus.

• Cashflow zéro : il se paie, mais ne rapporte pas (investissement de croissance).

• Cashflow négatif : tu dois mettre de l’argent chaque mois → acceptable seulement si le potentiel futur est exceptionnel.

4. Les baux et la structure des loyers

Un immeuble peut sembler rentable… jusqu’à ce qu’on lise les baux.
À vérifier :

✔ Niveau des loyers

• Sont-ils au marché ou en dessous ?

• Les augmentations légales ont-elles été appliquées ?

✔ Type de chauffage

• Inclus ou non ?

• Si inclus : quel système ? Quelle dépense ?

✔ Durée et stabilité

• Locataires stables ?

• Haut taux de roulement ?

• Baux embryonnaires ou mal rédigés ?

✔ Répartition des dépenses

• Électricité propriétaire ?

• Chauffage inclus ?

• Entretien paysager, déneigement, etc.

Un immeuble dont les loyers sont 20 % sous le marché peut être transformé en très bonne affaire en trois ans, même si le cap rate initial est faible.

5. L’âge du bâtiment et les rénovations majeures (CAPEX)

Un immeuble n’est pas seulement une source de revenus : c’est une machine qui s’use.

À analyser :

Éléments à forte probabilité de remplacement :

• Toiture

• Fenêtres

• Balcons / escaliers

• Maçonnerie

• Plomberie et drains

• Systèmes électriques

• Stationnement / asphalte

• Systèmes de chauffage

Un prix « attractif » peut cacher 300 000 $ en rénovations imminentes.
À l’inverse, un immeuble plus cher mais rénové peut être un meilleur achat.

6. Localisation et dynamique du secteur

La localisation affecte la valeur, la croissance des loyers, la vacance et la liquidité à la revente.

Points à vérifier :

• Proximité transport en commun, écoles, hôpitaux, services

• Revitalisation en cours (urbanisme, développement)

• Taux de criminalité

• Revenus médians du secteur

• Classes d’immeubles voisins : C, B, A ?

Une localisation stratégique justifie un cap rate plus bas car elle réduit les risques et augmente la valeur long terme.

7. Cas pratique : un immeuble de 8 logements à Longueuil

🧾 Données fournies

• Construction : 1989

• Revenus : 188 000 $ / an

• Dépenses : 44 000 $ / an

• NOI : 144 000 $

• Prix demandé : 3 200 000 $

7.1. Cap rate

144 000 ÷ 3 200 000 = 4,5 %

🔍 Interprétation :
Dans la moyenne du marché, mais pas une aubaine. Un investisseur pourrait s’attendre à 5 % ou plus pour un immeuble des années 80.

7.2. GRM

3 200 000 ÷ 188 000 = 17,02

🔍 Interprétation :
Haut. Ça indique un prix élevé par rapport aux revenus actuels.

7.3. Cashflow (financement standard)

Hypothèse :

• Mise de fonds 35 %

• Taux 5,4 %

• Amortissement 25 ans

Paiement annuel ≈ 148 000 $
Cashflow ≈ –4 000 $ (négatif)

🔍 Interprétation :
L’immeuble ne se paie pas par lui-même avec un financement traditionnel.

7.4. Améliorations possibles pour rendre l’offre rentable

1. Négocier le prix

Objectif : atteindre un cap rate minimal de 5 %.

Valeur cible = NOI ÷ 0,05
144 000 ÷ 0,05 = 2 880 000 $

➡️ Ton prix cible réaliste : 2,75 à 2,90 M$

2. Optimiser les loyers

Si les loyers sont sous le marché :

• augmenter selon la loi

• remplacer graduellement les locataires par des baux optimisés

• ajouter des frais (stationnement, animaux, entreposage)

Un gain de 8 à 10 % des revenus ferait passer le NOI à plus de 155 000 $, ce qui améliore automatiquement la valeur.

3. Financement SCHL

Financement assuré SCHL :

• amortissement 35 ans

• taux plus bas

Paiement annuel pourrait descendre vers 125 000 $ – 130 000 $,
ce qui génère un cashflow positif d’environ 15 000 $.

4. Réduire les dépenses

• Souscrire assurance multi-risques CHL plus compétitive

• Vérifier les contrats d’entretien (déneigement / paysagement)

• Revoir la répartition des énergies (compteurs individuels, réduction chauffage inclus)

Même 5 000 $ de dépenses en moins améliore la rentabilité.

Conclusion du cas pratique

À 3,2 M$, l’immeuble :

• n’est pas une mauvaise propriété

• mais il n’est pas rentable immédiatement

• et son prix est au-dessus de sa valeur économique

➡️ Bonne affaire seulement si :

• prix révisé vers 2,8–2,9 M$,
  OU

• financement SCHL
  OU

• potentiel clair d’augmentation des loyers

Sinon, l’investissement devient risqué pour un rendement trop faible.